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房企缺錢:融資成本最高超15%仍融不到資

 時間:2018-5-23

 [摘要] 晚上11點,吳裴培(化名)接到一個幾年不聯系的前同事電話,開口就問能否對接資金幫其所在房企融資。最近兩個月,吳裴培不斷接到這些多年未聯系的朋友電話,主題基本都是融資。“很多TOP30的房企都找過我,不過資金方很謹慎,并未成功。”吳裴培告訴第一財經記者。

晚上11點,吳裴培(化名)接到一個幾年不聯系的前同事電話,開口就問能否對接資金幫其所在房企融資。最近兩個月,吳裴培不斷接到這些多年未聯系的朋友電話,主題基本都是融資。“很多TOP30的房企都找過我,不過資金方很謹慎,并未成功。”吳裴培告訴第一財經記者。
今年以來,所有房企都感受到融資渠道的步步收緊,無論是融資難度還是融資成本,都讓資金部門倍感壓力。“今年房企最困難的就是資金,很多資金成本已經超過15%,但是依舊很多資方不愿意出錢。”一位房企高管告訴記者。
2018年房地產的關鍵詞之一就是:缺錢。
融資渠道堵塞
進入2018年以來,雖然銀行業和房產行業監管雙向趨嚴,宏觀上看,2018年資金利率提高非常厲害。
“之前大部分公司拿地前都會做前端融資,增加資金周轉速度,不過目前這個方式基本被杜絕,我們基本無法前融。”一位融創內部人士告訴記者。
同策研究院研究員陳朦朦表示,此前金融機構資產規模高主要由于層層嵌套,監管趨嚴后,很多機構做不了債權類業務只能做股權投資。因此有能力的上市房企可利用上市優勢,利用再融資方式為公司提供充足的資金需求。
以往,開發商拿地自有資金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情況,自從今年的監管政策不斷嚴格后,前端融資幾乎杜絕。
一位信托人士透露,之前幫房企做了一筆信托前融,后來在放款環節出現監管加強情況,直接沒有放款成功。
在開發貸方面,銀行基本沒有融資額度,包括建設銀行、中信銀行等銀行客戶經理向記者表示,已經很久沒有幫開發商進行開發貸融資。
即便是房貸,銀行的放款也非常慢。中信銀行某人士稱,每個月給某TOP3房企的房貸額度均在10億左右,對于銷售幾千億的房企,這點房貸額度無疑杯水車薪。
中國人民銀行調查統計司司長阮健弘公開表示,2018年一季度新增的房地產貸款是1.9萬億元,占同期各項貸款增量的比重比去年的占比低2個百分點,下一步人民銀行將繼續堅持穩健中性的貨幣政策。
長江證券一份研報指出,上市房企銷售回款與借款收到的現金增速持續下滑,2018年一季度增速分別下降至約14.0%和4.8%;同時,償債高峰期已經來臨,一季度償還債務支付的現金同比上升約38.5%。
一位金融人士表示,融信某項目剛剛做了一筆前端融資,資金成本11%。對于這樣的上市房企融資成本已經提高,中小房企更是面臨融資壓力。
海外債增加
自今年開始,房企借道海外融資“儲糧”的動作頻發。
記者從國家發改委網站的外債管理板塊公示信息發現,對融創、萬科、首創、金科、華遠等多家房企的境外發債予以備案登記,如計算上此前批復的萬達、旭輝、陽光城、富力等多家房企的境外發債備案,已有超過十家房企在不到一個月的時間發行境外債券。
“海外債利率相對較低,我們也在幫東原地產進行海外債操作,這個方式在今年受到房企追捧。”一位金融人士告訴記者。
同策咨詢數據顯示,4月份,海外融資總額折合人民幣376.12億元,相比上月份193.44億元大幅上升。從幣種來看,2018年4月份房企融資仍以人民幣為主,美元次之、新加坡元第三。
值得注意的是,新加坡元首次超過港元位列第三,主要原因是本月有兩家房企(龍光地產和建業地產)選擇發行以新加坡元為貨幣單位的公司債,融資金額為16.68億元(3.5億新加坡元)。
陳朦朦認為,在國內融資難度系數高,外部環境發生根本性轉變時,房企海外融資規模擴大是必然趨勢。
具體來看,發行公司債是大部分房企融資的主要方式之一,本月此類融資方式融資環比大幅上漲,融資總額占比61.13%,位居第一,其中境內發行116億元,占比24.67%,境外發行354.13億元,占比75.33%。
境外融資原本被視為境內融資的補充方式之一,但就目前的態勢看,境外融資有成為房企最主要融資方式的可能性。
國金證券首席宏觀分析師邊泉水表示,有些行業風險較高,風險溢價就會提升,融資方會要求提供更高的利潤水平,信用利差在擴大,這一點對房地產行業來說是不利的。
中小房企承壓
資金緊張的背后,迫使房企開始加速回款。
近期恒大的打折賣房就是一個例子。近期恒大開始進行無理由退房推廣,并開始82折起。對于恒大這樣的大公司已經開始通過降價來進行加速回款,其他中小房企壓力更大。
“中小房企都開始尋求項目股權出讓,對于大房企而言是一個不錯的機會,他們的融資難度也非常大,因此不得不開始降價或者出售項目股權。”一位地產高管告訴記者。
吳裴培也經常接到這樣的信息,包括恒大等公司都開始尋求基金入股,他也看了非常多的房地產項目,但是真正想投的卻非常少。
事實上,規模大房企正在不斷擠壓中小房企市場。“我們的戰略客戶大概27家,全部排名幾乎在TOP30,這些客戶才可以拿到我們銀行貸款。”一位中信銀行客戶經理表示。
此外,很多負債較高的主流企業同樣面臨融資難。根據wind資訊顯示,目前A股房地產2017年凈負債率超過200%的房企分別有:泛海控股、華發股份、陽光城、中南建設、金科股份、綠地控股等,H股凈負債率超過200%的房企有:佳兆業、融創中國。這些房企的資金成本也是業內偏高。
有TOP20房企相關人士稱,只要資金成本不超過10%是可以接受的。
事實上,房企的“規模大戰”絲毫沒有偃旗息鼓的征兆。中原地產研究中心統計數據顯示,2018年截止5月21日,在樓市調控下,大部分城市土地成交溢價率明顯下行。但成交金額依然刷新了歷史同期記錄。50大城市,合計土地出讓金高達13190.2億,同比2017年同期的8874.4億上漲幅度高達48.6%。
在這樣的情況下,中小房企既要想辦法加杠桿拿地,又要想辦法銷售融資,無疑風險不斷增加。
“很多房企都在走鋼絲,預計今年下半年會有更多房企抵不住降價賣房。
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